房屋主人申请执行，法院强制房客搬离 二房东丧失租赁权殃及承租

    文先生本以为签订了租赁合同、付了租金就理所当然地租房用房，殊料因为二房东没有付租金，作为最终租户的自己居然被合法地“赶出来”。近日，松江区法院以有能力履行而拒不履行为由，强制实际承租人文某从涉案房屋中搬出。

    年近40岁的文先生从外地来沪做生意。今年年初，他看上了松江区一处铺面，与某投资公司签订了房屋租赁合同，租期为一年。签合同时文某得知，该公司只是二房东，但根据二房东与大房东的租赁协议，二房东有权在租赁期内将房屋转租给第三方，于是他缴纳了一年的租金1.1万元、保证金5000元。

    正当文先生新店铺的生意有所起色时，他收到了大房东的通知书。原来，由于二房东某投资公司一直不付租金，大房东已经通过诉讼解除了合同，现法院判决二房东归还房屋。于是，大房东拿着判决书要求文先生搬走。

    “我明明付了租金，凭什么强令我搬走呢？”文先生表示，自己好不容易找了个铺面，签了合同交了钱，眼看生意上了轨道，搬走就意味着前期所有的宣传和投入化为乌有。文先生坚决不同意搬走。眼看房屋无法取回，今年7月，大房东又将文先生推上了被告席，要求文先生排除妨碍，返还房屋。

    虽然文先生合法租得房屋，但法院还是没有支持他的理由。法院认为，承租人经出租人同意，可以将房屋转租给第三人，但转租赁以承租人有租赁权为前提，租赁合同一旦变更、解除、终止，转租赁合同随之变更、解除、终止。因此，本案中，二房东的租赁权因租赁合同被解除而消失，文先生就不能再向大房东主张租赁权，应当返还房屋。当然，文先生因此遭受的损失可向二房东索赔。

    据此，法院支持了大房东的诉讼请求。判决后，文某还是拒不搬离。在大房东申请执行后，法院依法执行，强制开锁，责令文先生将房中物品搬出。

法官提醒

房屋转租赁须取得大房东同意

    随着社会经济的发展，日常生活中房屋租赁越来越普遍，租赁关系也日趋复杂。

    为避免租赁转租房后，因原合同解除遭受不必要的损失，引发法律风险，实际租赁人在签订租赁合同时，应注意以下几点：首先，租赁转租房屋一定要审查二房东 （转租人，即原承租人）有无转租权，转租赁必须取得大房东 （原出租人）同意，否则大房东可主张转租无效。其次，为保证不因二房东拖欠租金被解约，导致转租赁合同也被解约，建议事先约定一旦发生此种情形，由实际承租人直接代替二房东向大房东支付租金，只将租金差额部分支付给二房东。最后，如大房东同意，最好让其在转租协议上注明，如原租赁合同因故解除，实际承租人可以按转租合同直接租赁大房东的房屋。

    当然，如果在事先无任何约定的情况下，转租合同因原租赁合同解除而解除，实际承租人应及时以二房东 （转租人）为被告向法院提起诉讼，切实保护自身权益。