律师：假离婚避税不靠谱 房产交易还得走正道

　3月初以来，随着“国五条”细则的发布，出售自有住房个税按20%征收成为深圳市民关注的焦点。记者在采访中了解到，随着最近深圳出现“二手房”过户交易量的飙升，虚假诉讼、虚假离婚等“避税法宝”也在部分买房和卖房者中互相流传。

　　昨天，记者专门采访了广东信荣律师事务所主任张茂荣律师。张律师特别提示，试图通过虚假诉讼、虚假离婚等手段避税的行为都存在巨大风险。

　　虚假诉讼将被追责

　　记者注意到，最受网友和市民追捧的就是“打官司过户避税法。”有网友就这样建议买卖双方：买方可以先把购房款交给卖方，卖方者收到房款后打一张欠条给买方，声明以房产做抵押。然后，买方再以卖方欠自己钱款不还为由起诉到法院。买方提起诉讼后，卖方就以无力偿还欠款为由，表示愿意用房产抵押欠款。很多市民都认为，经过上述程序，买方就可以高高兴兴拿着法院判决书去过户了。有的网友甚至表示，用这样的方法，不仅可以避税，还可以逃避限购呢！

　　张茂荣律师告诉记者，这种虚假诉讼的做法是违法的。据介绍，今年起实施的新《民事诉讼法》明确规定，当事人之间恶意串通企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益的，人民法院应当驳回其请求，并根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。如果法院认定买卖双方的借款行为是虚假的，还会追究双方的责任。此外，买方虽然提前支付了购房款，如果卖方又不认账了，买方会处于很被动的弱势地位。

　　假离婚有悖道德也有风险

　　记者昨天从深圳公证处了解到，3月1日以来，咨询办理离婚财产公证的市民较以往多了，有不少人其实并不是想真离婚，只是希望通过离婚的方式达到“房屋买卖”避税的目的。

　　记者注意到，有的网友甚至对“假离婚避税”进行支招，建议把待售房产归到夫妻一方名下，然后办理假离婚。

　　张茂荣律师告诉记者，为了避税假离婚不仅是违反道德的行为，也存在巨大的风险。离婚后取得房产的一方如果“变心”后将房产据为己有或者是不同意再变更所有权，另一方很难维权。如果夫妻感情不稳固，“假离婚”后其中一方很可能会陷入“赔了房子还丢了人”的尴尬境地。

　　区分情况进行预防处理

　　据了解，按差额20%征收个税的方式在深圳早已存在，由于无法查明实际二手房交易的成交价（如交易双方不如实申报）、业主购买原值（非登记价）和交易合理费用等原因，目前深圳二手房交易都是按照核定征收的办法征税：即普通住宅按评估价1%，非普通住宅按1.5%，拍卖房按3%征收。

　　据介绍，最近一段时间，市二手房律师团每天都要接到大量咨询，在强征20%个税正式全面实施的过渡期，已签过的二手房合同该如何处理、尚未签的合同该如何签？

　　对此，张茂荣律师进行了如下建议，已签合同可区分情况做如下预防处理：

　　一、合同约定按评估价过户申报核定纳税的，双方可以补充约定：交易期间如必须按20%差额核实征收，由此增加的税费由双方另行协商承担，协商达不成一致意见的，解除合同，互不追究责任；

　　二、合同未约定按评估价申报核定纳税且业主实收的：因20%个税属既有税种而非新税种，买方无权强迫卖方与其签订上述补充协议，卖方可以合同并未约定核定申报为由拒绝支付一旦核实征收而增加的税费；

　　三、合同未约定按评估价申报核定纳税，如约定个人所得税由买方承担：情况与上述第2项相同；

　　四、合同未约定按评估价申报核定纳税，如约定个人所得税由业主承担：情况与第2项完全相反（卖方无权强迫买方与其签订上述补充协议，买方可以合同并未约定核定申报为由拒绝支付一旦核实征收增加的税费）。

　　张律师还建议，为了避免个别业主以“国五条”出台为借口变相涨价临时毁约，进行二手房买卖合同签约时买卖双方还可以进行如下约定：1、本合同递件过户申报纳税时以政府评估价申请核定纳税；2、本合同约定的交易税费承担以政府按评估价核定征收为前提，交易期间如必须按20%差额核实征收，由此增加税费由双方另行协商承担，协商达不成一致意见的，解除合同，互不追究责任。