闵行房产纠纷律师：以房抵债的买卖合同是否有效 能否申请执行

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以房抵债的买卖合同是否有效 能否申请执行

    　　问：2016年9月，关某与徐某签订了房屋买卖合同，约定徐某将其所有的商品房以55万元出售于关某，房款于协议生效当日一次性付清，协议生效之后3个月内，徐某应协助关某办理房屋过户手续。合同签订当天，徐某将房产证、土地证、钥匙等交付给关某，关某给付徐某10万元，另外45万元用徐某欠关某的借款冲抵。合同签订后，关某就开始入住该房屋。但签订合同后关某联系不上徐某，房屋一直未办理过户手续。2017年2月，徐某债权人肖某向法院申请要求执行徐某上述房产。执行过程中，关某提出执行异议，请问本案的房屋买卖合同是否有效，涉案房屋能否被执行？

　　 答：该买卖合同已经实际履行完毕，且关某作为善意有偿取得人并实际占有和使用该房屋，该买卖合同合法有效，依法受到法律保护，不能执行该房产。

　　《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”关某与徐某签订房屋买卖合同系双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定。关某按合同约定用债权及现金付清了购房款，徐某也按合同约定当日交付了房屋并给付了房产证、钥匙等相关证件。虽然关某用债权充抵了部分购房款，以房抵债并不是法律禁止的行为，因此关某与徐某签订房屋买卖合同成立并生效。本案在合同签订后，虽然没有办理产权过户手续，但是并不影响该买卖合同的效力。

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　本案关某在争议房屋被人民法院查封前，与徐某签订了房屋买卖合同并在当日支付了全部价款并实际占有房屋。由于徐某在签订房屋买卖合同后无法联系，致使房屋不能办理过户手续，关某对未办理房屋过户登记没有过错，故关某就执行标的享有足以排除执行的民事权益，肖某无权要求处置该房屋。

（作者：孔晶晶   作者单位：河南省罗山县人民法院）